房产税是对个人或单位拥有的房屋及其附属设施的价值征收的一种财产税，是国家调控房地产市场、促进合理配置住房资源、缓解住房供需矛盾的重要手段。我国目前正在开展房产税改革试点，已有上海、重庆等多地实施了对部分个人住房征收房产税的政策，而其他地区也在积极推进相关立法和准备工作，预计不久将在全国范围内推广。那么，2023年起，全国各地的房产税征收标准是什么？个人住房转让时需要缴纳哪些税费？本文将为您详细介绍。
一、2023年起各地房产税征收标准
根据财政部等部门发布的《关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的指导意见》，各试点地区可以根据本地实际情况，确定适当的应税对象、计税依据、免征额度、税率水平等具体政策。目前，已经公布了上海和重庆两个试点城市的具体办法，其他试点城市也在积极研究制定相关方案。以下是上海和重庆两地2023年起的房产税征收标准：
（1）上海
上海市自2011年起开始对部分个人住房征收房产税试点，主要针对本市居民家庭第二套及以上住房和非本市居民家庭新购住房。2023年度的具体政策如下：
- 应税对象：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。
- 计税依据：应税住房市场交易价格的70%。
- 免征额度：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。
- 税率：实行差别化比例税率，即适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住
- 户平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。
- 应纳税额计算公式：应纳税额=应税面积新购房单价70%*税率。
（2）重庆
重庆市自2009年起开始对部分个人住房征收房产税试点，主要针对个人拥有的独栋商品住宅、新购的高档住房和在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。2023年度的具体政策如下：
- 应税对象：个人拥有的独栋商品住宅、新购的高档住房和在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。
- 计税依据：应税住房的交易价。
- 免征额度：纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。如果买了多套的话，也应按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。
- 税率：实行阶梯税率，其中，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购首套及以上的普通住房，税率为0.5%。
- 应纳税额计算公式：应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率。
二、个人住房转让涉税处理
个人住房转让是指个人将自己拥有或共有的住房以出售、赠与、继承等方式转移给他人。个人住房转让涉及到以下几种主要税费：
（1）营业税
营业税是对从事国内销售货物、提供加工修理修配劳务、提供服务、转让不动产和无形资产等活动取得收入的单位和个人征收的一种流转环节性消费型间接税。根据《财政部 税务总局关于调整营业税政策有关问题的通知》（财政部 税务总局公告2016年第36号），自2016年5月1日起，将原适用营业税改征增值税。因此，个人住房转让应缴纳增值税。
增值税是对在国内境内销售货物、加工修理修配劳务、进口货物以及提供服务等活动中增加了货物或者劳务价值部分征收的一种流转环节性消费型增值税。根据《国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第14号），个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税¹：
- 个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
- 个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
（2）个人所得税
个人所得税是对个人取得的各种来源、各种形式的所得征收的一种直接税。根据《财政部 税务总局关于调整个人转让不动产有关个人所得税政策问题的通知》（财政部 税务总局公告2016年第37号），个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳个人所得税²：
- 个人转让其购买的住房，如果属于唯一住房且持有满五年（即自取得不动产权证之日起至转让之日止满五年）的，免征个人所得税。
- 个人转让其购买的住房，如果属于非唯一住房或持有不满五年的，可以选择以下两种计税方法之一：
- 按照转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为应纳税所得额，按照20%的比例计算应纳税额。
- 按照转让不动产取得的全部价款和价外费用为应纳税所得额，按照1%的比例计算应纳税额。
（3）契税
契税是对在中华人民共和国境内发生的土地、房屋等不动产买卖、赠与、调换、分割等行为征收的一种财产性行为税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》及相关规定，个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳契税：
- 个人转让其购买的住房，如果属于首次购买普通标准住房且面积在90平方米以下（含90平方米）的，免征契税。
- 个人转让其购买的住房，如果属于首次购买普通标准住房且面积在90平方米以上但不超过144平方米（含144平方米）的，按照交易价格或者评估价格（以高者为准）的1%计算应纳税额。
- 个人转让其购买的住房，如果属于首次购买普通标准住房且面积超过144平方米的，按照交易价格或者评估价格（以高者为准）的1.5%计算应纳税额。
- 个人转让其购买的住房，如果属于非首次购买或非普通标准住房的，按照交易价格或者评估价格（以高者为准）的3%计算应纳税额。
（4）印花税
印花税是对在中华人民共和国境内发生的具有法律效力的各种契据、单证等文书征收的一种财产性行为税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及相关规定，个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳印花税：
- 个人转让其购买的住房，如果属于首次购买普通标准住房的，免征印花税。
- 个人转让其购买的住房，如果属于非首次购买或非普通标准住房的，按照交易价格或者评估价格（以高者为准）的0.05%计算应纳税额。
三、总结
综上所述，个人转让其购买的住房，需要缴纳增值税、个人所得税、契税和印花税四种主要税费。不同类型和条件的住房，适用不同的免征、优惠或正常征收政策。具体应缴纳多少税费，需要根据实际情况和相关规定进行计算。在转让住房时，建议咨询专业的房地产中介或律师，以便合理规划和合法避税。
个人所得税计算器
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